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受困于资金“紧箍咒” 中小房企再面临生死劫

2012-11-14 09:54    作者:赵伟刚   来源:中国经济网  

严厉的房地产调控正加剧行业两极分化现象。一边是业绩逆势大增的地产龙头,一边是处于资金断裂边缘的大量中小房企。中国证券报记者日前调查发现,临近年底,二三线城市的部分中小房企生存状况堪忧,其面临的资金压力超过去年,或选择合作开发,或考虑卖掉项目,或不得不黯然出局。业内人士认为,大量中小房企被淘汰出局的情况难以避免,房地产行业集中度正加速提升,大型房企在市场中的主导地位逐步增强。

  中小房企举步维艰 资金压力暂难化解

  陈力(化名)是江苏省一家二级开发资质房地产公司的董事长,其经营的公司成立20年来已在多处成功开发楼盘,但在本轮楼市调控中,其在江苏盐城的一块地,连土地出让金都支付不了。有关部门近期一再催促付款,陈力资金缺口3亿元,他四处“化缘”,甚至找民间借贷求助。

  “有好项目时常常是缺资金。银行贷款手续繁杂需要时间,好的项目不能等,所以就找民间借贷,手续简单,谈好利率和还款周期很快就能拿到。”陈力此次计划通过民间借贷“过桥”,但民间借贷现在也不容易拿到。资金持有者一听说借给地产商,全部摇头拒绝。

  “实在不行,就转让一个项目。”陈力说,他的公司有一个项目,手续健全,转让价3亿元。但他现在并不打算对其所在省内的开发商圈子发布这个消息。

  “如果找本省的开发商,可能会给我其他的项目带来麻烦。”陈力说,“他们知道我要出让手续健全的项目,会怀疑我因为资金链断裂或什么别的重大问题而被迫拿出已到嘴的‘肥肉’,恐怕会趁火打劫狠狠压价。”

  浙江的中小房企也面临巨大的资金压力。温州中瑞公园大地公开信息显示,目前在售均价为3万元/平方米。温州市房管局旗下的房地产市场网显示,当初开盘时该楼盘单价为6万元左右,降幅达50%。温州2010年的楼王置信原墅今年开盘,最初定价在7-8万元/平方米,目前最低价为3万元/平方米。当地开发商透露,因为楼市低迷,该楼盘开发商为了回笼资金被迫降价。

  不仅长三角地区的中小房企面临严峻考验,自去年开始,长沙、南京、嘉兴、安阳、鄂尔多斯等二三线城市的中小开发商携款“跑路”消息频现报端。仅长沙一地,就有多个开发商相继“跑路”。

  “跑路的做法,肯定是权衡过利弊的。”温州一开发商对中国证券报记者表示,“小企业如果想通过法律程序退出,不仅程序复杂、耗时耗力、成本高,且不一定能够达到预期效果。”

  业内人士认为,大多数“跑路”的中小开发商身上都背着上亿元的高利贷,有的高利贷是无法通过法律途径化解的。尤其是当企业面对很多债权人时,开发商为了自己的“生路”,宁愿选择“跑路”。

  “在楼市调控背景下,中小开发商资金链断裂几乎是必然的。”分析师薛建雄表示,三线城市的房地产开发门槛很低,通过各种门路都可以拿地融资,马上就能开发一个楼盘,甚至靠图纸和沙盘卖楼,拿预收款盖房。“部分中小开发商可能只开发一两个项目,一旦在开发过程中任何一个环节出现问题,对开发商资金的影响是致命的。”薛建雄表示。

  两极格局加速演化 策略失误雪上加霜

  在江苏省的江阴市,距离市中心40公里的长泾镇,在港上市房企佳兆业开发的住宅项目已经开始预售,而距离该项目不超过10公里的另外一个小镇,还有碧桂园开发的项目。

  “大企业都下乡了,我们这些小房企无论从规划还是管理、资金等方面,都无法和其竞争。”江阴一本地开发企业负责人表示。

  本轮楼市调控虽导致整个行业趋于低迷,但中小房企所受的影响显然大于大型房企。大型房企的销售业绩较好,比如,今年10月,龙头房企万科率先突破千亿元销售大关。与大型房企业绩逆市增长相反,大量中小房企业绩低迷,造成房地产业总体销售数据下滑。

  从上市房企的数据来看,业绩分化现象也非常明显。链家地产市场研究部对A股87家排名在100名以外的中小上市房企研究发现,今年前三季度,上述87家房企仅实现营业收入540.56亿元,同比下降1.94%。而在同期,A股的地产龙头企业万科实现营业收入461.3亿元,同比增长57.4%。与动辄百亿元的销售额相比,多数中小房企前三季度的销售额在20亿元的规模以下,一些小型房企前三季度的销售额甚至不足亿元。在楼市调控导致行业整体利润率下降的情况下,强者愈强、弱者愈弱的两极分化格局表现得更加明显。

  此外,部分中小房企生存堪忧,也有策略失误的因素。据中国证券报记者了解,广州某在港上市房企正在筹划一笔重要融资,以缓解资金压力。该企业曾在2010年高价拿下广东某地的数宗土地,但在今年的销售阶段,由于土地成本过高,以及基础设施建设未能按时到位,导致项目一直处于滞销状态,造成资金链紧张。

  近年来,不少房企未能把握好开发节奏,在市场向好时高价拿地,但在调控深化阶段,部分房企不得不采取高利贷等方式进行紧急融资,或通过出售项目求生,甚至选择退出房地产市场。

  此前,绿城等大型房企因策略失误一度陷入资金链断裂的窘境,但很快获得融资而起死回生。业内人士强调,中小房企在抗风险方面有着天然的劣势,且品牌价值的欠缺导致企业在关键时刻难以获“援手”。在对形势判断失准、企业策略失误之时,中小房企更容易陷入困境。

  调控加剧行业洗牌 三成开发商或出局

  中小房地产开发商资金普遍吃紧,已是不争事实。

  国际评级机构标准普尔解读中资地产商融资困局时曾表示,对中小房企而言,融资渠道非常有限,倒闭案例可能重现。标普在报告中称,今年将是楼市“两极分化年”,部分中小房企出局会让强者愈强。

  今年下半年,昆明有两个房地产项目挂上了万科的招牌,一家是云上城,另一家是启鸿假日城市,由于两个项目的开发商资金紧张,不得已采取合作开发的模式。

  “目前寻找合作建设的中小房企很多,希望通过转让项目或合作,来缓解资金压力。”宁波一开发商透露,如果主业不是房地产的企业,可以缩减或撤离房地产领域,抵御调控风险。但专一经营房地产开发的中小房企,尤其是对吞吃“地王”的中小房企来说,业绩就是生命,回款不及时,高息借款无法偿还,企业随时都可能垮掉。“鸡蛋都放在一个篮子里,调控大锤一砸,无一幸免。”

  住建部部长姜伟新12日表示,坚持房地产市场调控政策不放松。业内人士表示,这给尚抱有幻想的开发商当头一棒。中小房企资金压力甚于去年,未来破产倒闭情形恐怕无法避免。随着调控长期化以及行业平均利润率的下降,房地产行业作为资金密集型行业的特性愈加凸显。那些项目偏少、资金规模偏小的中小房企将面临更大挑战,甚至有出局的危险。

  兰德咨询此前发布的报告认为,未来5年,房地产企业数量将可能减少三成,其中减少的企业以中小房企为主。业内人士表示,如果限购政策继续严格执行,地产行业洗牌会更加彻底,三四线城市本土房企将被洗牌或逐渐边缘化。但值得注意的是,龙头开发商逐渐掌控地产话语权的同时,对于价格体系的影响力也在不断扩大,甚至形成一定区域可能会出现主导市场的局面。对购房者而言,这可能意味着议价空间收窄、价格选择范围变小。

栾晓磊

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