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楼市调整不会很快结束 房价不会无限制下跌

2014-06-30 08:58    作者:大众网青岛站   来源:中国网  

当前房地产市场低迷,量价齐跌的态势为近几年来首次出现,房地产投资增速也罕见地低于固定资产投资增速。在此情况下,不少人寄望于救市政策来激活市场,但在供需关系趋于平衡、内外经

       当前房地产市场低迷,量价齐跌的态势为近几年来首次出现,房地产投资增速也罕见地低于固定资产投资增速。在此情况下,不少人寄望于救市政策来激活市场,但在供需关系趋于平衡、内外经济环境稳定的情况下,楼市调整期恐不会在短期内结束。

从去年末开始,房地产市场调整就初现端倪,如今调整期已超过半年。虽然去年年初,我国曾出台调控楼市的“新国五条”,但就市场表现来看,该政策的效果并不明显。国内外经济形势相对稳定,由此可以得出,此轮房地产市场的异动并未受到宏观经济和政策环境的过多影响,而是市场自发调整的结果。

所谓的“自发调整”,主要体现在供需关系和价格等市场要素上。从供应端来看,经过多年的房地产投资高速增长,我国房屋供应量大大增加。尤其在土地财政和房地产经济的驱动下,不少城市出现供大于求的情况,近几年频繁被曝出的“空城”等现象,无一不是明证。

数据显示,当前各大城市的库存量均比以往有明显提高。其中,武汉、青岛、长沙等热点城市的去化周期已超过20个月,而西安杭州、天津的去化周期则超过两年,北京的库存也在近期突破8万套大关,为近两年的新高,市场过剩水平可见一斑。

在需求端,由于产业配套不足、户籍门槛阻碍,使得城镇化进程偏慢,需求增速放缓。很多二三线城市表现出“人口净流出”,极大削减了购房需求。同时,随着市场调整的开始,不少购房者转为观望,进一步加剧了需求颓势。

价格因素同样成为市场调整的诱因,尤其在一线城市。

近几年来,一线城市房价上涨迅速,去年的同比涨幅甚至一度超过20%,为有统计以来的首次。在房价长期背离居民购买力之后,成交量势必难以持续,价格也会出现明显回调。

从上述情况不难看出,如今的房地产市场正处在自我纠偏的过程中。供需关系的平衡意味着,市场已经告别短缺时代,房地产业的高速增长也将随之终结。除非出现信贷政策的大规模放松和类似“四万亿投资”的刺激,否则这种趋势很难因零星的救市措施而发生改变。

我国楼市的周期性调整一直是市场常态。在此轮市场异动之前,前两轮调整分别位于2008年底至2009年初,以及2011年底至2012年初。其中,根据国家统计局对70大中城市的统计,前者的房价下跌周期持续了6个月,后者为8个月。

但如今楼市面临的内外环境都有明显不同。从行业内来看,整体供需关系趋于平衡,爆发式增长乏力;外部环境中,国内外经济形势相对稳定,出台货币刺激的可能性较小,这也决定了此轮市场调整的周期可能会超过前者。今年5月出现的70大中城市新房价格环比下调,可能至少持续到今年年末。

当然,在漫长的调整期中,仍有两个特征值得关注。一是区域差异愈加显著。由于城市资源的分配不均,不同层级的城市之间,差异愈加显著。一线城市和热点二线城市仍有较大的吸引力,这也决定了在适当的条件下,市场可能会提前回暖。而广大三四线城市完全陷入供应过剩、消化不足的窘境,市场低迷期或将更长。

二是房价下调空间不大。虽然各项统计数据显示房价已经出现下调,但在“稳健货币政策”的背景下,房屋作为重大可投资不动产,其价值并不会出现缩水,反而可能继续抬升。同时,随着土地、建安、财务等各项成本的提高,房价下调的空间已经不大。在此轮调整中,房价只会向“合理水平”回归,而不会无限制地下跌。

栾晓磊

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