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2014年房地产税前景扑朔迷离

2014-01-17 13:08    作者:栾晓磊   来源:京华时报  

   1314,多少情侣痴迷的跨年,但对房地产业而言,却是谜团丛生的过度。万科“一哥”之位遭到贴身威胁,传统商业地产遭到电商与高成本的内外夹击,一二三四线城市的发展格局出现前所未有的分化,房地产税的前景扑朔迷离……2014,究竟会给这些谜团怎样的答案?

 

  谜团1

  万科能否保住“一哥”的位子

  看到《2013年房企销售排行榜TOP50》,郁亮估计“压力山大”。虽然万科依然以1740.6亿元的销售额领先,但与第二名绿地之间的差额却只有115.3亿元。

  已经连续做了10年老大的万科从来没有被逼得这么近过,即便是2009年,它与第二名的绿地之间,也差了120亿元,而那时万科的年销售额才630亿元。

  从2012年到2013年,万科的销售额增长了22.75%,绿地却增长了50.77%,这也是绿地在去年年初即下达的任务,这个貌似不可能完成的任务,绿地完成了。对于2014年的目标,万科和绿地都没说话,但据绿地某重要区域事业部的高层透露,今年他们的增长目标依然是50%。其实要说企业规模,跻身世界500强的绿地早已把固守房地产的万科远远甩在后面,只是在房地产界,绿地要超越万科只能拿房地产销售数据说话。从2009年开始,绿地就以一种令人炫目的速度大幅缩小着与万科的差距,五年来,这种差距从42.58%到36.65%、35.87%、23.98%,如今仅6.62%。若以这样的速度,绿地今年超越万科将是大概率事件。

  神一般的万科也会被超越,这似乎是万科进入后千亿时代后,就被反复臆测的事件,但当这个预测如此清晰地逼近时,郁亮是否成竹在胸?

  谜团2

  传统商业地产是否一蹶不振

  王健林和马云的亿元豪赌终止了,财经八卦界的豪赌风头话题已经让给了董明珠和雷军的10亿元巨赌了。赌局虽然没了,但在电子商务迅猛发展势头下,传统商业地产何去何从的迷惘依然存在,2014伊始,发轫于电视游戏的可穿戴设备、体感设备成为科技界最被看好的应用技术,而这些技术将更加深刻地影响人们的消费模式,当电子商务与可穿戴体感设备无缝对接后,传统商业地产将受到更大的冲击,一蹶不振也许并不是虚言。

  这几年翻天覆地的变化,估计没人再敢轻视网络对传统生活模式的巨大冲击力,但也正如董明珠所笃信的,当传统行业插上互联网思维的翅膀,将无所匹敌。不转型、不改变的传统商业地产一定会死得很惨,但是充分细分化市场、贴近市场需求、紧跟时代的商业地产发展空间将依然是可观的。万科在昌平首个商业项目的成功,正是这种思路的产物。

  压力除了来自外部,还来自自身。近日,南京新街口某商场个体户老板们集体站出来要求降房租。经过2009年以来的房价暴涨,传统零售商业已经被骤升的租金、人力等成本压得喘不过气来。“为房东打工”似乎成为所有零售商们的共同职业,但总有到达边际的时候。如果租金继续保持这样的上涨速度,涸泽而渔,传统商业地产将死于自己的贪婪。

  谜团3

  一二线城市能否继续领舞

  回顾2013年,楼市交易大热,成交面积、成交金额的同比涨幅,都将超过前3年,且创2010年调控以来的最高涨幅。一线城市和部分二线城市的火爆,与三四线城市的楼市冷清并存,分化愈发明显成为去年楼市的主要特征。

  中国指数研究院数据显示,去年一线城市供不应求矛盾严峻,房价涨幅突出,北京、广州、深圳涨幅均超过20%,北京领涨全国,涨幅最大为28.33%;厦门、南京、福州等热点二线城市住宅均价较高,涨幅多在15%以上,其中厦门同比上涨27.91%,仅次于北京;武汉、重庆、成都等多数二三线城市供需基本均衡,房价走势整体平稳,同比涨幅多在10%以内;大连、沈阳、唐山等部分二三线城市住宅供大于求,房价上涨缓慢,涨幅多在6%以内,处于相对较低水平;温州、海口、聊城等少数二三线城市住宅市场下行,房价明显下跌,其中温州跌幅最大为13.91%。

  对于2014年的楼市走势,不少业界的看法是:一二线城市和三四线城市楼市出现反差走势,前者高利润、高周转、高去化;后者则是高库存、低去化、低增长。而房企扎堆一二线城市,在推高地价的同时,也在酝酿风险。但相比三四线城市已可看到的风险,一二线市场的风险低一些。不过,不断出现的天价地块,让不少房地产企业感受到一二线城市土地狂飙带来的风险,一位房企负责人表示,一二线城市土地成本已非常高,如果遇到市场调控,或者宏观环境发生变化,实际上它的风险也是非常大的。

  谜团4

  房产税是否有实质性进展

  最近关于征收房产税的消息又开始尘嚣尘上,尤其是在楼市又开始出现火爆的行情下,自从 2011年上海、重庆实施房产税试点以来,有关房产税扩大试点的消息就不绝于耳,更有消息盛传2014年将正式征收房产税。

  5月24日,国务院批转发改委《2013年深化经济体制改革重点工作的意见》,意见中要求扩大个人住房房产税改革试点范围。虽然房产税扩围在今年并无太大动作,但十八届三中全会《决定》提出,要深化税收制度改革,完善地方税体系,逐步提高直接税比重,加快房地产税立法并适时推进改革。

  中原集团研究中心指出,“房地产税”与“房产税”一字之差,也意味着房地产行业的税制改革将是一个系统工程,其中将涉及各类税种的整合优化。房产税的实施首先需要通过严肃的立法程序,而其推进将是一件审慎及渐进的过程,短期内全面实施的可能性并不具备。

  业内专家表示,尽管难以全面实施,但作为在需求端可利用其来抑制投资需求的房产税,预计仍将有一些城市加入试点,一些则极有可能在2014年纳入房产税试点扩围的城市名单中。

栾晓磊

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